“Acessibilidade de moradia não é um problema das camadas pobres, mas atinge todo o espectro econômico”, declara Sangeeth Ram, especialista no setor imobiliário da consultoria McKinsey, em videoconferência com o Arq.Futuro. Sangeeth Ram é coautor de um relatório de alto impacto que mapeou as oportunidades e os gargalos para o setor de moradia no mundo. Publicado em novembro do ano passado, o estudo A blueprint for addressing the global affordable housing challenge aponta que, até 2025, mais 1,6 bilhão de pessoas estarão morando em residências abaixo dos padrões de qualidade ou submetidas a financiamentos além de seu orçamento. Em termos monetários, a estimativa é que o “gap da acessibilidade de moradia” tem um potencial de gerar negócios na ordem de US$ 650 bilhões por ano, o que representaria 1% do PIB mundial.
Na avaliação de Sangeeth, a solução para a moradia não passa, necessariamente, pela construção de novas residências, mas envolve também equacionar a questão fundiária de favelas urbanas, reativar prédios desocupados em áreas centrais, criar novos modelos de financiamento e processos mais eficientes para o setor de construção civil de modo a baixar o custo de novas unidades populares. “De maneira realista, não é viável que todas as pessoas do mundo tenham condições mínimas de moradia em 2025. Sabendo disso, revertemos a lógica de se pensar moradia e nos colocamos a seguinte questão: é possível criar uma ‘escada de oportunidades’ para que todas as pessoas do mundo tenham condições de moradia melhores do que tem hoje. Sim, é possível”, afirma Sangeeth.
A partir desse trabalho, a McKinsey, que estabeleceu uma parceria com o UN Habitat para pensar em como fomentar uma transformação da situação da moradia popular em escala global. O resultado deste trabalho será apresentado na conferência Habitat III, que será organizada em Quito, em 2016.
O relatório da McKinsey define quatro pilares essenciais para a solução do problema da moradia, tema que será foco de um seminário internacional do Arq.Futuro no segundo semestre de 2015:
Oferta de terra. O custo do terreno é, geralmente, o maior gasto dos empreendimentos imobiliários. Mesmo cidades muito andesadas, lotes de terra continuam ociosos ou desocupados em áreas centrais, que são equipadas com infraestrutura de esgoto, luz e gás, bem abastecidas com redes de transporte, escolas, postos de saúde e próximas a empregos. Segundo o relatório, terrenos de propriedade do governo localizados nessas regiões precisam ser liberados para programas de moradia popular e incorporadores que possuem áreas ociosas no centro devem ser estimuladas, por meio de mecanismo de incentivo fiscal, a desenvolverem empreendimentos de unidades residências acessíveis.
Redução de custos de construção. A produtividade do setor de construção está estagnada há décadas. Em muitos lugares do mundo, a habitação é construída da mesma forma que era há 50 anos. Os custos de projeto poderiam ser reduzidos em cerca de 30 % e o tempo de construção poderia ser 40% mais curto, se as empresas trabalhassem com alguns elementos de padronização de design, processos mais eficientes e abordagens industriais, como a pré-fabricação.
Melhorias nas operações e manutenção. Cerca de 20 a 30% do custo da habitação é sua operação e manutenção. São necessários retrofits das instalações elétricas e hidráulicas para melhorar a eficiência das habitações, assim como melhorar o isolamento térmico em regiões onde o aquecimento residencial é necessário. As despesas de manutenção podem ser reduzidas ao ajudar os proprietários a encontrarem fornecedores qualificados (por meio de registro e licenciamento) e por compras consolidadas. Com esse método, o Reino Unido economizou de 15 a 30% em manutenção das habitações sociais. Para saber mais, visite o programa Decent Homes UK.
Reduzir os custos financeiros para os compradores e incorporadoras. Reduzir os riscos do negócio de moradia popular permitira aos bancos realizarem empréstimos habitacionais com juros mais baixos. Os governos podem ajudar a reduzir os custos de financiamento de incorporadoras, fazendo projetos de habitação a preços acessíveis menos arriscado e garantindo compradores ou inquilinos para unidades concluídas. Programas de poupança contratuais podem ajudar compradores a obterem empréstimos menores e menos arriscados. Tais programas podem também fornecer capital para hipotecas com juros baixos para os poupadores.